Wer wissen will, wie viel Kredit er sich leisten kann, kommt kaum darum herum, seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben einmal gegenüberzustellen. Etwas weniger aufwändig ist es, die gesamte Sparleistung eines Jahres zusammenzuzählen. Was gespart wurde, war zwangs­läufig übrig und müsste dann auch auf irgendwelchen Anlagekonten ­gelandet sein. Von diesem aktuellen Überschuss ausgehend ist dann der wahrscheinliche Überschuss nach Immobilienerwerb zu berechnen.

1. Welche zusätzlichen Ausgaben werden ­anfallen?
2. Hausgeld? Versicherungen? ­Steuern?
3. Und welche ­Ausgaben fallen dann womöglich geringer aus oder ganz weg (­bisherige Kaltmiete)?

Die Nebenkosten können im Eigen­heim höher oder niedriger sein, ebenso die Fahrtkosten zur Arbeit.

Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen. Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen.

Zum Eigenkapital gehören übrigens auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen.

Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage ­können ­bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. ­Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, auch ­kleinere ­Möbel, ­Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten oder ­Balkon. Selbst wenn die Familie den Umzug selbst ­organisiert, ­fallen oft noch einige Ausgaben an.

Bei Neubauten ­können Zusatzaufwendungen anfallen, wenn etwa der ­Untergrund Über­raschungen bereithält oder wenn statt der ­Standardleistungen der Baubeschreibung gegen Aufpreis Sonderwünsche – von der Anzahl der Steckdosen bis zur Art des zu verlegenden ­Parketts – erfüllt werden sollen. ­Zudem sind die Preise auf breiter Front jüngst stark gestiegen, etliche Baumaterialien sind nicht mehr wie gewohnt rasch lieferbar und lange Wartezeiten für Handwerker können das Bauvorhaben verzögern.

Beachten Sie, dass Kreditinstitute nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Dabei handelt es sich um ein Entgelt, das Sie für das Darlehen bezahlen müssen, soweit es noch nicht ausgezahlt worden ist. Die Bank darf dann den Kreditzins nicht verlangen und kassiert daher Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit und kalkulieren Sie die Gesamtkosten vorsichtig. Rechnen Sie immer einen Puffer ein.

Wenn Sie die mögliche Kreditrate kennen, die Sie dauerhaft tragen können, und zugleich festgelegt haben, wann Sie ­spätestens schuldenfrei sein wollen, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausrechnen.

Beispiel: Wenn das Darlehen bei einer monatlichen Rate von 1.300 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent nach 15 Jahren getilgt sein soll, darf es nicht höher als 188.241 Euro sein. Hilfreiche Rechner hierzu finden Sie auf unserer Internetseite.

Ein einfaches Annuitätendarlehen wie hier im Beispiel ist in der Regel die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen.

Jährliche Sondertilgungsrechte sollten Sie ebenfalls vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 – 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen.

Praktisch ist auch, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz verändern zu können. Je nach finanzieller Situation können Sie dann zwischen einem oder 10 Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

Diese zusätzliche Flexibilität bieten nicht alle Banken an, und man kann darauf auch gut verzichten, wenn stattdessen hohe jährliche Sondertilgungsrechte eingeräumt werden.

Vor Ablauf der Zinsbindung geht das nicht. Einzige Ausnahme: Die Zinsbindung ist länger als 10 Jahre. Dann kann man nach 10 Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von 6 ­Monaten. Ohne Kündigungsrecht gibt es auch ­keinen Anspruch auf eine Umschuldung. Wenn die Bank Sie dennoch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlässt, dann in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt, welches so hoch ist, dass die Umschuldung sehr wahrscheinlich nicht mehr vorteilhaft ist.

Die passende Zinsbindung hängt vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und vom ­Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung. Der Grund: Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, lediglich die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich dann.

Wer sich einen Zinsanstieg hingegen nicht leisten kann oder wer sich davor schützen möchte, sollte eher langfristige Zins­bindungen wählen. Die Frage der Zinsbindung hängt von Ihren ­Wünschen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zins­niveau. Übrigens können Sie als Verbraucher jeden Darlehensvertrag nach 10 Jahren durch Kündigung beenden, die Bank kann dies nicht.

Achten Sie darauf frühzeitig Reserven anzulegen. Früher oder später müssen an der Immobilie „Instanthaltungen“ oder Modernisierungen“ durchgeführt werden. Es empfehlen sich auch längerfristige „Sparpläne mit Entnahmemöglichkeiten“.

Eine Bauspar-Sofort-Finanzierung ist eine Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag.

Das Darlehen wird in der Regel nicht getilgt, Sie bezahlen hier nur die Zinsen. Das heißt, dass die Restschuld in voller Höhe bestehen bleibt. In den Bausparvertrag ­fließen meistens eine größere Einmalzahlung und anschließend die regelmäßigen monatlichen Sparraten. Das Sparguthaben wird dabei gering verzinst und wenn man die Abschlussgebühr einberechnet, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft negativ.

Sie ­bezahlen also bis zur Zuteilung des Bausparvertrags auf der einen Seite Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten. Zugeteilt ist ein Bausparvertrag frühestens dann, wenn Sie das erforderliche Guthaben eingezahlt haben (je nach Tarif, meist 40 Prozent der Bausparsumme) und wenn der Vertrag lange genug besteht (auch das ist vom Tarif abhängig). Mit Zuteilung ­dürfen Sie das Bauspardarlehen beantragen. Dieses Bauspardarlehen soll dann das tilgungsfreie Darlehen ablösen. Die Konditionen des Bauspardarlehens stehen bereits fest. Das Verkaufs­argument für diese Finanzierungsvariante ist daher, dass der Verbraucher über einen langen Zeitraum mit sicheren (nicht steigenden) Zinsen rechnen kann.

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank (nach § 502 Abs.1 BGB) „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen. Wenn Sie die Darlehenssumme aus einem geschlossenen Kreditvertrag nicht abnehmen, etwa weil Sie das Objekt doch nicht erwerben, spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung. 

Allerdings dürfen Sie den Kreditvertrag nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig erfüllen. Ein solches liegt vor, wenn Sie die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient, anderweitig verwenden möchten. Anwendungsbeispiele sind: 

• Sie verkaufen die Immobilie.
• • Oder Sie möchten mit der Immobilie ein zusätzliches Darlehen absichern (z.B. für den Dachgeschossausbau) und das bisherige Institut weigert sich, den Kredit dafür bereitzustellen, während ein anderes Institut den Kredit bereitstellen würde. 

  Ihr Kreditinstitut ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu nennen. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung darf von Ihnen unseres Erachtens weder ein Entgelt verlangt noch ein Aufwand in Rechnung gestellt werden

  Die Bank darf von Ihnen dann jedoch für die vorzeitige Rückzahlung eine angemessene Entschädigung verlangen. In nachfolgenden Fällen ist dieser Anspruch der Bank aber ausgeschlossen.